Организация строительства

Качество выполненных работ и конечной строительной продукции всегда было и остается актуальной проблемой. Эта проблема резко обострилась после того, как строительной деятельностью начали заниматься лица, не имеющие специальной подготовки.  Изменился и облик заказчика -застройщика.

Ранее, являясь фактически единственным заказчиком, государство одновременно брало на себя и функции органов, которые, в конечном счете, отвечали за качество строительного объекта. Нынешний частный заказчик не всегда представляет себе последствия того или иного решения, на котором он настаивает, а зависящий от него порой некомпетентный, а иногда и недобросовестный подрядчик идет на нарушение проектных решений и технологических операций в целях ускорения процесса строительства, снижения его себестоимости в ущерб качеству. В итоге нередко бывает, что помимо морального ущерба, вызванного последствиями неграмотных решений, заказчик несет и значительные материальные потери. Как правило, в строительстве городских объектов наряду с генеральным подрядчиком участвуют специализированные субподрядные   организации, выполняющие   отдельные   виды работ.

Серьезные строительные организации и фирмы стараются иметь в своем составе постоянный «костяк» опытных инженерно-технических работников, которые обеспечивают организацию и осуществление всех строительных процессов - от организационно-технической подготовки к строительству до сдачи объекта «под ключ», т.е. в эксплуатацию. Они выполняют геодезические разбивочные работы в процессе строительства, контролируют точность выполнения строительно-монтажных работ (СМР), сотрудничают со строительными лабораториями по испытанию строительных материалов.

Кроме того, контроль качества строительства осуществляют: технический надзор заказчика, авторский надзор проектной организации, а также представители органов государственного контроля и надзора (Госархстройнадзора, Госгортехнадзора, Госэнергонад-зора, Госсанэпидемнадзора, Госпожнадзора и др.) . Если полностью описать, кто и что контролирует в строительной отрасли, получится большой перечень .

Но даже такая многоступенчатая система управления качеством строительной продукции не может служить гарантией против аварий, деформаций, брака и дефектов строящихся объектов. Известно, что более 50% обнаруженных дефектов и других отступлений от требований строительных норм и правил допускаются исполнителями, около 35% обусловлены низким качеством строительных материалов, изделий и конструкций, 5% - ошибками и просчетами в проекте.  И только  10% произошли по объективным причинам.

Что же говорить о бесконтрольном «самострое» загородного дома с помощью наемных неквалифицированных рабочих или строительных фирм, не имеющих достаточного опыта в проведении строительных работ, собственной производственной базы, строительной лаборатории или хотя бы опытного специалиста, который знает требования СНиПов, умеет проконтролировать качество материалов, технологические процессы строительных работ, правильно подобрать состав бетона (раствора) и рассчитать объемную дозировку материалов на замес бетономешалки (не лопатами, по усмотрению рабочих) , обеспечить режим набора прочности бетона монолитных конструкций, составить нужные технические и исполнительные документы (акты скрытых работ, схемы привязки подземных коммуникаций и др.) ,  необходимые застройщику для эксплуатации дома.

Цель таких фирм и наемных бригад одна: успеть за короткий строительный сезон выполнить как можно больше строительных работ.  Прочность и надежность дома их мало волнуют.

Сегодня явно обозначен перекос интересов сторон. При обсуждении цены предстоящего строительства дома основной упор делается не на виды и объемы работ, их организацию и технологии, а на деньги. Мало того, именно с разговора о финансах все и начинается. Это грубейшая ошибка заказчиков, создающая предпосылки для последующего раздувания сметы. Частные заказчики предоставлены самим себе. Не умея строить отношения с подрядчиком, рабочими на грамотном техническом уровне, они обречены на переплату. Практика показывает, что их затраты эквивалентны не одному, а полутора-двум объектам-аналогам. Таким образом, оплачиваются еще собственное невольное невежество и непрофессионализм или недобросовестность исполнителей.

Работа по обеспечению качества строительства, как и любая другая, требует затрат. Здесь функцию технического надзора застройщика может выполнять его доверенное лицо - опытный строитель или проектировщик.

Для профессионалов, владеющих всеми нюансами строительного производства, вывод очевиден: частному заказчику - потребителю строительных услуг необходима система правовой и технической поддержки.

В Гражданском кодексе РФ предусмотрена ст. 7 49, регламентирующая  участие  инженера  в   осуществлении  прав  и  обязанностей  заказчика-застройщика. Такой специалист может быть приглашен заказчиком или на все время проведения строительных работ, или для приемки отдельных этапов работ, или для разрешения споров между заказчиком и подрядчиком с выполнением функции строительного адвоката.

Оппонируя подрядчику от лица заказчика, инженер сберегает деньги своего клиента (существует масса профессиональных приемов для снижения затрат) и помогает бороться с произволом недобросовестных исполнителей. Сотрудничество с ним дает возможность клиенту поднять качественную составляющую своего объекта и значительно снизить расходы. Что касается оплаты услуг строительного адвоката, то его гонорар символи-чен, ничтожен по сравнению с величиной достигаемой для клиента экономии.

Организационно-техническая подготовка к строительству

К строительству индивидуального загородного дома, коттеджа, дачи следует приступать только после выполнения соответствующей организационно-технической подготовки. Такой объект строительства, как загородный дом, обладает рядом особенностей, которые необходимо учитывать при выборе методов и способов строительства. В любом случае, кто бы ни занимался строительными работами (сам застройщик с помощью наемной бригады или строительная фирма), необходимо выполнить определенный перечень работ.

Приступать к освоению земельного участка разрешается после получения документов, удостоверяющих право на земельный участок, а также после геодезического выноса и закрепления его границ в натуре (на местности) , осуществляемых специалистами местного органа архитектуры и градостроительства или Комитета по земельным ресурсам и землеустройству с оформлением и передачей застройщику выполненных работ (плана участка)  по акту.

Организационно-техническая подготовка к строительству обеспечивает: планомерное развертывание и осуществление строительно-монтажных работ; рациональную организацию их в общей технологической последовательности; снижение себестоимости работ; повышение качества строительства.

Состав мероприятий и работ в каждом случае определяется отдельно, с учетом многих факторов: обустроенности земельного участка; его размеров; общей площади и объема застройки; выбора проекта и конструкций стен; способа строительства (собственными силами или с помощью подряда)   и т.д.

Состав    организационных    мероприятий

Прежде всего осуществляются следующие организационные мероприятия, выполняемые до начала работ на строительной площадке:

-    составление   генерального   плана   застройки   земельного участка;

-   выбор проекта дома,   разработка рабочих чертежей и смет;

-   подсчет   объемов  работ  по  видам и  конструктивным элементам;

-   составление спецификации для приобретения   (заказа)   инженерного оборудования,  приборов учета и контроля,  кабельной продукции и других изделий;

-   решение вопросов поэтапного обеспечения строительства материалами,   изделиями и конструкциями;

-   выбор  строительной  организации для  осуществления  запланированного строительства;

-   достижение   соглашения   со   специалистом  -   доверенным лицом застройщика  о выполнении им функций технического надзора

- строительного адвоката заказчика;

-   определение объема работ,   сроков выполнения и численности рабочих по каждому этапу работ   (устройство фундаментов,   стен, перегородок,  перекрытий,   крыши)   в соответствии с трудозатратами,  указанными в сметах.

Состав    работ    подготовительного    периода

Застройщику следует иметь в виду, что до начала строительства необходимо ознакомиться с законодательной базой, регламентирующей строительство объектов недвижимости на данной территории, например, по Закону «Об организации строительства (реконструкции) объектов недвижимости, осуществляемого физическими лицами на территории Московской области» от 15 апреля 1999 г. № 19/99-ОЗ. На него возлагаются оформление и согласование разрешительной документации на строительство и получение технических условий в местных службах инженерных сетей и сооружений на использование воды, газа, электричества и др. (Полный текст этого Закона приведен ниже.)

После выполнения организационных мероприятий начинается подготовительный период, в процессе которого выполняют работы по подготовке площадки к строительству жилого дома и других строений:

-   составление строительного плана участка;

-   расчистку территории строительной площадки и снос не используемых в процессе строительства строений;

-   выборку плодоносных слоев земли с мест расположения предполагаемых построек и их складирование в отвалы;

-   планировку территории и обеспечение временных стоков поверхностных вод;

-   обозначение в натуре   (на местности)   главных осей сооружений;

-   искусственное понижение   (в необходимых случаях)  уровня грунтовых вод;

-   устройство  временного  въезда и выезда  автотранспорта на территории участка;

-   устройство ограждения участка;

-   прокладку временных сетей водо- и электроснабжения;

-   устройство площадок и помещений для  складирования  и  сохранности материалов,  изделий,   конструкций и оборудования;

-   подготовку временных помещений и условий для пребывания рабочих;

-    обеспечение   строительной  площадки   средствами  пожаротушения .

На схеме строительного плана участка обозначают: границы участка; въезд на участок; контуры строящихся объектов; линии временных сетей водо- и электроснабжения; площадки для складирования материалов; место хранения срезанного плодородного растительного слоя; места складирования грунта котлована и др.

Осуществление 2/3 перечисленных выше организационных и инженерно-технических мероприятий по подготовке к строительству зависит от выбора проекта, состава рабочей документации, профессионального уровня тех, кто будет осуществлять строительство. В зависимости от поставленной цели - построить одно-, двухкомнатный уютный садовый домик общей площадью до 50 м2, одноквартирный 3-4-комнатный жилой дом общей площадью от 80 до 150 м2 или двухэтажный коттедж с мансардой, гаражом, сауной, зимним садом и т.п. площадью 200-300 м2 и более, застройщик принимает решение - строить собственными силами по своим эскизам или прибегнуть к услугам профессиональных проектировщиков (архитекторов) и строителей. Конечно, построить свой дом - это нелегкое, дорогостоящее, но увлекательное занятие. Практика эксплуатации загородных домов, построенных по своим проектам, пусть даже с виду красивых, приводит в дальнейшем к многочисленным переделкам и дополнительным затратам на устранение дефектов. Некоторые проектные ошибки и просчеты, строительные дефекты и брак вообще нельзя устранить . Следствие этого - удорожание эксплуатационных расходов, а главное, дискомфортное проживание и чувство досады на самого себя.